Prodej nemovitosti je bezpochyby vzrušující záležitost. A stresující. Administrativně a časově náročná. Také to není proces, který děláme ob týden a jsme v něm pevní v kramflecích. Přesto, i když jde o velké peníze, se do něj často pouštíme sami. Stojíte-li před takovým krokem, pojďte s námi porovnat výhody a nevýhody prodeje „svépomocí“ a s makléřem.
Služby a důvěryhodnost realitních makléřů jsou na českém trhu velmi různorodé, a tak není divu, že až polovina prodávajících nechce jejich služby využít. Pokud tedy nemáte doporučení na makléře, který je „fakt dobrej a za dobrou cenu“, pustíte se nejspíš do prodeje sami. Co vás v takovém případě čeká?
Prodávejte nemovitost, ne svůj domov
Vytvořte inzerát, který kupující zaujme. Perfektně popište nemovitost, odpovězte na důležité otázky dřív, než je zájemci položí (např. infrastruktura, použité materiály, nesplacená anuita, výše měsíčních nákladů atd.), udělejte skvělé fotky, ve kterých uvidí svůj budoucí domov, a ne ten váš současný, ideálně připojte plánek, případně i video.
Zásadní otázkou je – za kolik. Znalost tržní hodnoty nemovitosti vám pomůže správně nastavit prodejní cenu. Buď si uděláte průzkum cen podobných nemovitostí v okolí nebo požádáte znalce o odhad. Příliš vysoká cena zdrží prodej, nízkou obíráte vlastní peněženku.
Připravte se na prohlídky
První dojem je nejdůležitější. Laťku potřeb a vkusu má každý sice někde jinde, nepřipravená nemovitost ale může vést ke smlouvání o ceně nebo zájemce rovnou odradit.
Je určitě dobré mít po ruce nabývací titul, list vlastnictví, hospodaření SVJ a plán investic, územní plán obce, stavební povolení, kótovaný plánek nemovitosti, průkaz energetické náročnosti budovy, revizní zprávy, náklady na bydlení apod. To vše může být předmětem otázek zájemců. Ti se vás dále určitě zeptají na důvod prodeje, sousedy, stav nemovitosti a rozsah případné rekonstrukce.
„Prohlídkou zájemce získává konkrétní představu o nemovitosti. Často přijde se seznamem otázek, které chce na místě zodpovědět. Buďte tedy připraveni,“ radí Jaroslav Moravec, zkušený makléř a specialista realitního portálu Cincink a dodává: „Nikdy nevíte, kdo na prohlídku přijde, buďte proto vždy ideálně ve dvou.“
Připravte se, že absolvovat prohlídky se všemi zájemci vám zabere spoustu času. Na druhou stranu znáte svou nemovitost lépe než makléř, i když ho sebelíp informujete. Odpracovaným časem ušetříte za provizi realitní kanceláři, ale riskujete, že svou neznalostí uděláte chybu už na začátku – mdlým inzerátem, špatným odhadem ceny, nesprávně vybraným online portálem pro prodej i obchodní nezkušeností, dojde-li na vyjednávání ceny.
Máte seriózního kupce?
Plácnete-li si se zájemcem, je podpis rezervační smlouvy a složení rezervačního poplatku do úschovy vyjádřením jeho skutečného zájmu i finanční způsobilosti. Na sliby nedejte. Platí, co je na papíře. Na základě této smlouvy se nemovitost zpravidla stahuje z nabídek, připravuje se kupní smlouva, případně si kupující vyjednává hypotéku. Rezervační smlouva sama o sobě nezajišťuje převod vlastnického práva.
Pokud jste až do teď zvládli vše sami, přichází možná chvíle na zamyšlení, zda si sami poradíte i s rezervační a kupní smlouvou, případně jak moc chcete věřit kvalitě smluv stažených z internetu. Pamatujte i na to, že kupující může 5 let od koupi nemovitosti žádat po předchozím majiteli odstranění závad nebo slevu z kupní ceny za skryté vady, které se v době prodeje ještě viditelně neprojevily. S ohledem na dnešní ceny nemovitostí je možná na čase oslovit právníka. Tuto posloupnost potvrzuje i Jaroslav Moravec z realitního portálu Cincink, kde si právě takové jednotlivé služby můžete u prověřených odborníků snadno objednat: „Klienti obvykle chtějí při prodeji organizátora, aby na nic důležitého nezapomněli. Sami nicméně zvládnou inzerci a prohlídky, i když ne v kvalitě jako profesionální makléř. Právní stránku by ale určitě měli nechat na odborníkovi. Riziko, že by mohli přijít o nemovitost i o peníze je opravdu veliké.“
Přepis na nového majitele
Dalším administrativním krokem je protokolární předání nemovitosti, kde je dobré uvést co, kdy a v jakém stavu se předává, včetně stavu měřidel a seznamu předávaných klíčů, a přepis vlastnického práva v katastru nemovitostí. Předání nemovitosti probíhá zpravidla hned po zapsání vlastnického práva na katastru na nového vlastníka, pokud se strany nedohodnou jinak. Prodej nemovitosti je příjmem a až na několik zákonných výjimek podléhá dani z příjmů, které je třeba zohlednit v daňovém přiznání.
S makléřem nebo bez?
Po zvážení všech nutných kroků si možná řeknete, že šikovný a prověřený makléř bude přeci jenom snadnější varianta. Pokud půjdete touto cestou, jasně si ve smlouvě s realitní kanceláří vymezte podmínky spolupráce, rozsah poskytnutých služeb a výši provize. Tu obvykle platí kupující, nedohodnou-li se strany jinak, a pohybuje se v rozmezí 3—5 % z prodejní ceny.
Pro vás bude výhodou zajištěný právní servis (úschova, smlouvy, posudky, vklad do katastru, předání nemovitosti, daně), plošná inzerce na více realitních serverech, lepší nastavení ceny díky zkušenostem z trhu, profesionální prezentace vaší nemovitosti a v neposlední řadě vlastní databáze zájemců a úspora vašeho času.
Na realitním trhu má každý z nás své vlastní potřeby, zkušenosti i mezery, na které rád využije schopností odborníka. Portálů, kde je možné umístit prodejní inzerát nemovitosti, je hned několik. „Dáváme našim uživatelům možnost realizovat prodej, koupi a do budoucna i pronájem podle jejich potřeb. Zdarma jim nabízíme nejen vložení inzerce, ale i online průvodce, který je celým procesem provede. A co bude nad jejich síly, mají k dispozici zkušené a prověřené odborníky, od realitních makléřů přes fotografy až třeba po právníky a bankovní služby, za které ručíme. U nás v tom nejste sami,“ ujišťuje nás autorka realitního projektu Cincink Kateřina Stehlíková.
