Stanovení optimální výše nájmu vyžaduje neustálé sledování aktuálního dění na trhu s bydlením. Ať už sháníte nového nájemníka, pronájem teprve promýšlíte nebo naopak hledáte nové bydlení v nájmu, současná situace na trhu s bydlením se stává značně nepřehlednou a komplikovanou.

“Pustit se do odhadování ceny nájmu na vlastní pěst obvykle znamená, že se lidé snaží hledat v inzerátech podobné nabídky ve vybrané lokalitě. Tento přístup ale zabere hodně času a také neodráží skutečnou optimální výši nájmu. V mnoha lokalitách ČR se navíc objeví nabídka pronájmu jen jednou za čas,“ upozorňuje Jakub Zámiš, odborník z kalkulačky Odhad-zdarma.cz, která bezplatně vypočítává on-line tržní výši nájmu pro byt i dům. Výše nájmů byla zejména v tomto roce velmi proměnlivá, proto kalkulačka pracuje s neustále aktualizovanými daty z trhu, která jsou doplněna o analýzu odborníků z řad odhadců nemovitostí, analytiků, realitních makléřů i IT specialistů.

Faktory ovlivňující výši nájmu

Faktory, které mohou ovlivnit výši nájmu, se víceméně shodují s nároky na samotnou nemovitost a její okolí v případě zájmu o koupi. Přesto zde platí některé odlišnosti.

Lokalita a umístění. Ani dva byty ve stejném domě nebo dva domy ve stejné ulici nemusí představovat srovnatelnou nabídku. „Pozornost věnujte hluku, např. blízkost výtahu, kotelny, vstupních dveří, zásobovací rampy nebo nočního baru. Nepříjemný je i možný přenos zápachu, třeba z rychlého občerstvení nebo kuřáckého koutu ve dvoře či přízemí. Poloha vzhledem ke světovým stranám, orientace oken nebo umístění bytové jednotky v domě má vliv na tepelně-vlhkostní poměry. Byty pod střechou mohou trpět vysokými teplotami v létě, byty v přízemí zase chladem a zvýšenými nároky na vytápění.“ radí Ing. Jan Hájek, realitní odborník z Quantum reality. S lokalitou souvisí i dopravní dostupnost. Nemovitost napojená na více forem veřejné dopravy a s parkováním může být pronajímána za lepší cenu. Klíčovým měřítkem je i tzv. občanská vybavenost, tedy dostupné služby: obchody, restaurace, sportoviště, školy a další služby v okolí.

Velikost a vybavení. Hlavní roli hraje výměra a pak dispozice. Dva byty se stejnou plochou, ale odlišnou dispozicí, například 1+1 a 2+kk, mohou být pronajímány za odlišnou cenu. Nepraktické dispoziční řešení (průchozí pokoje, vstup do koupelny z kuchyně) může cenu nájmu snižovat. Výši nájmu ovlivňuje i vybavení, jeho kvalita a stáří. Největší vliv mají případné spotřebiče, velikost kuchyně, terasy, sklepu a garáže nebo parkovacího stání. Svou roli bude hrát i typ stavebního materiálu.

Nejistota ohledně budoucího vývoje

Určit tržní cenu nájmu může být v letošním roce o něco složitější. Pandemie a s ní spojená ekonomická situace a další opatření státu přinesla na trh s bydlením hodně nejistoty.  Změny na trhu práce, přesun práce domů, velký úbytek zahraničních zaměstnanců, zastavená nebo omezená výuka na vysokých školách, zastavení turismu, strach z propouštění a zavírání některých oborů ekonomiky. To vše může mít na ceny nájmů vliv.

„V této turbulentní době je těžké udělat si správný názor, dokázat zaujmout odstup a nenechat se zmást naléhavostí nějaké informace. Orientace pouze na data pro stanovení správné výše nájmu ale také nestačí. Vliv na cenu nájmu totiž může mít i to, že je výhled orientovaný do ulice s provozem, a nikoliv do parku nebo, že se kousek od nemovitosti bude stavět, což sníží komfort. Toto pouhým algoritmem zkrátka neurčíte. My jsme proto zapojili do projektu i realitní odborníky. Výsledkem je cenová mapa od realitních specialistů, data z trhu a algoritmus, který vše propočítá, detekuje odchylky a zpřesňuje výpočty. Stačí několik minut na zadání informací a on-line kalkulačka zpracuje odhad ceny nemovitosti i výše nájmu,“ vysvětluje Jakub Zámiš.